Immobilienpreise im Aufwind: Nachhaltige Entwicklung?
Die Daten für den deutschen Markt für Wohnimmobilien werden immer besser. Der Europace Hauspreisindex, der die monatlichen Preisentwicklungen misst, steigt bereits seit Jahresanfang kontinuierlich. Der EPX erhöhte sich im Juni gegenüber dem Vormonat um 0,19 % auf einen Wert von 212,97 Punkte (Normierung auf Basisjahr 2005 = 100 Punkte). Dabei haben sich die Preise für Eigentumswohnungen mit 0,78 % gegenüber dem Vormonat am deutlichsten erhöht. Mittlerweile wurden die Verluste in der zweiten Jahreshälfte 2023 bereits wieder wettgemacht und unterm Strich sind die Preise zum Juni 2023 sogar um 0,55 % gestiegen – das ist laut Europace im Jahresvergleich erstmals wieder ein positiver Wert seit dem Oktober 2022. Die Daten von Europace werden auch von Interhyp bestätigt. Der Interhyp-Immobilienindex zeigt, dass in den größeren Städten die Immobilienpreise im Vergleich zum ersten Quartal 2024 durchweg anziehen. Während der Zuwachs in Hamburg (+0,3 %) oder Leipzig (+0,6 %) überschaubar ist, zeigt sich in den Städten München (1,9 %), Köln (+2,1 %) oder Frankfurt (+2,2 %) eine größere Dynamik. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Immobilie zum Bau oder Kauf inklusive Nebenkosten in Deutschland lag laut interhyp im ersten Quartal 2024 bei 456.000 Euro – ein Zuwachs von 1,6 % gegenüber dem Vorquartal. Der Anstieg hat eine breite Basis: Sowohl ältere Bestandsimmobilien (Baujahr vor 1990) als auch neuere Objekte (Baujahr nach 2010) haben einen Preisanstieg von 1,2 % verzeichnet. Bei Wohnungen fällt der Preisanstieg mit 1,6 % signifikanter aus als bei Häusern (+1 %).
Aber nicht nur die Preise der Immobilien ziehen wieder an. Auch beim Kreditvolumen gibt es für die Finanzierer wieder Lichtblicke. Aktuell vermelden die 50 Sparkassen in Baden-Württemberg wieder mehr Nachfrage. Das Neugeschäft im Segment Wohnungsbau ist in der ersten Jahreshälfte 2024 um 22,8 % gestiegen. In absoluten Zahlen erhöhte sich das Neugeschäft von 4,3 auf rund 5,3 Milliarden €. Allerdings liegt es noch fast 50 % unter dem Niveau von 2022.
Die positive Entwicklung am Immobilienmarkt ist ein positives Signal, doch die große Frage bleibt, ob dies nur eine Momentaufnahme ist oder wirklich der Beginn eines längerfristigen Trends. Folgende Gründe sprechen für eine nachhaltige Erholung des deutschen Immobilienmarktes:
- Neubaukrise: Das Ifo-Institut schätzt, dass im Jahr 2025 nur 175.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Das ist fast ein Drittel weniger als 2023 und weniger als die Hälfte des von der Bundesregierung gesetzten Ziels von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Das schlechte Geschäftsklima im Bauhauptgewerbe unterstreicht die Prognosen. Der Auftragsmangel und die Stornierungen befinden sich bei den Wohnungsbauunternehmen auf einem historisch hohen Niveau.
- Mietpreiseentwicklung: Die Mietpreise sind in den letzten beiden Jahren trotz fallender Immobilienpreise kräftig gestiegen. Die Entkopplung der Immobilienpreise von den Mieten in den Jahren der Niedrigzinsphase wurde damit wieder deutlich relativiert. Die steigenden Mieten erhöhen zum einen den Druck auf die Mieter, möglichst schnell ins Eigenheim zu ziehen. Zum anderen steigerten sich die Mietrenditen der Objekte beträchtlich, sodass immer mehr Investoren nun die Chance nutzen wollen, bevor die Nachfrage anzieht und der Markt sich wieder zu einem „Verkäufer-Markt“ wandelt.
- Entwicklung der Reallöhne: Die Reallöhne sind seit Ausbruch der Corona-Krise drei Jahre lang gefallen. Insbesondere im Jahr 2022 sind die Reallöhne (Nominallöhne abzgl. Inflationsrate) zeitweise um 5,4 % im 12-Monatsvergleich gesunken. Dadurch konnten viele Haushalte nur sehr wenig oder sogar nichts mehr vom Einkommen zur Seite legen. Sowohl die monatliche Liquiditäts- bzw. Haushaltsrechnung wie auch der fehlende Aufbau von Eigenkapital machten den Immobilienwunsch unerschwinglich. Doch im Laufe des Jahres 2023 drehte sich das Blatt und die Reallöhne stiegen wieder. Im 1. Quartal 2024 erhöhten sich die Reallöhne sogar um 3,8 % im Vorjahresvergleich – eine der größten Steigerungen in den letzten Jahrzehnten. Die Haushalte haben somit wieder mehr Sparpotential und damit auch mehr Möglichkeiten die Finanzierungsraten zu stemmen. Die Erschwinglichkeit von Immobilien dürfte sich somit für viele Haushalte signifikant verbessern.
- Gewöhnungseffekt bei den Bauzinsen: Die deutschen Haushalte gewöhnen sich langsam an das aktuelle Zinsniveau. Während einige Haushalte in 2023 noch auf fallende Bauzinsen spekuliert haben, da bei ihnen immer noch das Niedrigzinsniveau der vielen Jahre zuvor im Hinterkopf verankert ist, tritt nun die Erkenntnis ein, dass die aktuellen Zinsen wohl noch eine ganze Weile auf dem aktuellen Niveau verbleiben könnten.
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